Reforma
Tributária entra em fase de transição e impacta setor imobiliário
A
implementação da Reforma Tributária começa a produzir efeitos práticos a partir
de 2026, iniciando um período de transição que seguirá até 2033. O novo modelo
substitui tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS pelo IBS (Imposto sobre Bens e
Serviços) e pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), alterando a lógica
de incidência sobre operações imobiliárias.
Embora
o Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) não tenha sido substituído, o
ambiente tributário ao redor do setor imobiliário passa por ajustes relevantes
— principalmente para quem atua com frequência na compra, venda ou locação de
imóveis.
Declaração
de imóveis no Imposto de Renda continua obrigatória
A
obrigatoriedade de declarar imóveis permanece inalterada. Todo contribuinte que
possua imóvel registrado em seu nome deve informá-lo na ficha “Bens e
Direitos”, independentemente de o bem gerar renda.
Devem
constar na declaração:
O
valor informado deve ser o de aquisição, não o valor de mercado atualizado.
Ganho
de capital na venda segue com tributação específica
A
venda de imóvel com lucro continua sujeita à apuração de ganho de capital. O
cálculo é feito por meio do programa GCAP da Receita Federal, e o imposto deve
ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda.
As
alíquotas permanecem progressivas, variando conforme o valor do ganho obtido.
Há, contudo, hipóteses de isenção, como:
Em
Minas Gerais, onde o mercado imobiliário tem apresentado valorização em cidades
como Belo Horizonte, Uberlândia e Juiz de Fora, o tema ganha ainda mais
relevância para investidores.
Aluguel
continua tributado como rendimento mensal
Os
valores recebidos com aluguel devem ser declarados como rendimentos
tributáveis. Quando o pagamento é feito por pessoa física, o contribuinte deve
recolher mensalmente o Carnê-Leão.
A
reforma não altera, por ora, a tributação do aluguel para pessoas físicas que
possuem poucos imóveis. No entanto, o novo sistema poderá enquadrar como
atividade econômica aqueles contribuintes que realizam locações de forma
recorrente e estruturada, aproximando-os da tributação empresarial.
Minas
Gerais: Tributos locais continuam impactando proprietários
Além
do Imposto de Renda federal, proprietários mineiros seguem sujeitos a tributos
estaduais e municipais.
IPTU
varia conforme legislação municipal
O
IPTU é de competência dos municípios e apresenta variações significativas entre
cidades mineiras. Em Belo Horizonte, por exemplo, a base de cálculo considera o
valor venal atualizado periodicamente, o que pode impactar diretamente o
planejamento financeiro do proprietário.
ITBI
incide na compra e venda
O
ITBI é devido no momento da transferência do imóvel e é recolhido ao município
onde o bem está localizado. As alíquotas variam conforme a cidade.
Em
municípios com mercado aquecido, o ITBI representa custo relevante na
aquisição, devendo ser considerado no planejamento da operação.
ITCD
é aplicado em heranças e doações
No
caso de transmissão por herança ou doação, incide o ITCD, tributo estadual
administrado pela Secretaria da Fazenda de Minas Gerais. Alterações em
alíquotas ou regras estaduais podem impactar planejamentos sucessórios
envolvendo imóveis.
Mercado
mineiro exige planejamento tributário estratégico
Com
crescimento consistente em polos regionais e forte presença de imóveis
residenciais e comerciais, Minas Gerais apresenta cenário em que organização
fiscal se torna diferencial competitivo.
Investidores
que atuam com compra e revenda frequente precisam avaliar se a atividade pode
ser caracterizada como empresarial, alterando o regime de tributação. Já
proprietários que possuem imóveis para renda devem manter controle rigoroso de
recebimentos e despesas.
Documentação
organizada reduz risco de malha fina
Especialistas
alertam que inconsistências entre escritura, registro, valores declarados e
informações bancárias são uma das principais causas de retenção na malha fina.
Recomenda-se
manter organizados:
A
coerência entre os dados declarados e os registros oficiais é fundamental.
Transição
até 2033 exige atenção contínua
A
substituição total do sistema tributário ocorrerá gradualmente. Durante o
período de transição, contribuintes precisarão acompanhar regulamentações
complementares e ajustes na legislação.
Para
o setor imobiliário mineiro, a previsibilidade jurídica será construída ao
longo dos próximos anos, exigindo acompanhamento constante das atualizações
fiscais.
Informação
e planejamento evitam prejuízos
Em
um cenário de mudanças estruturais, proprietários e investidores em Minas
Gerais que mantêm organização fiscal e planejamento tributário tendem a reduzir
riscos, evitar multas e tomar decisões mais seguras.
A reforma não elimina obrigações existentes, mas exige atenção redobrada às novas regras e aos impactos indiretos no mercado imobiliário regional.
