Lei complementar estabelece novos critérios para tributação de locações, vendas e criação de cadastro unificado, com benefícios e desafios para proprietários e investidores
A Reforma Tributária brasileira, consolidada pela LC 214/2025, inaugura um modelo de imposto de valor agregado (IVA dual), substituindo vários tributos federais, estaduais e municipais (como PIS, Cofins, ICMS e ISS) por dois principais: CBS (federal) e IBS (estadual/municipal).
Esses novos tributos incidirão sobre bens e serviços — incluindo operações imobiliárias, como aluguéis, locações, arrendamentos e alienação onerosa de imóveis.
A partir de 2027, entram em vigor as novas regras que regem IBS e CBS. Há um período de transição entre 2026 e 2033, durante o qual parte da estrutura antiga ainda será usada, e os novos tributos vão ganhando peso gradualmente.
Para pessoas físicas, alguns critérios determinam quando escalarão para essa nova tributação:
Receita bruta anual proveniente de aluguéis superior a R$ 240 mil;
Locar mais de três imóveis; quem tiver menos imóveis ou receita abaixo desse valor, em geral, estará isento das cobranças de IBS/CBS sobre locações.
Para vendas de imóveis: se uma pessoa física vender mais de três unidades em um ano, poderá ser enquadrada.
A lei traz mecanismos para amortecer o impacto sobre quem tem carteira menor ou imóveis residenciais simples:
Redutor social e de base de cálculo: locações residenciais terão uma redução de base de cálculo (ou abatimentos específicos — valor mensal de até R$ 600 em alguns casos) que permitem que receitas pequenas fiquem fora da tributação ou com carga muito menor.
Para vendas de imóveis novos, há previsão de desconto ou redutor de R$ 100 mil para imóveis residenciais.
Operações de locação residencial tradicional tendem a ter um tratamento tributário mais favorável, com alíquotas mais baixas, ou com base de cálculo reduzida.
Proprietários que hoje possuem contratos de aluguel, especialmente com valores elevados ou muitos imóveis, precisarão revisar cláusulas contratuais para refletir os novos custos tributários — repasses, se for o caso, podem surgir. Estimar o impacto ao longo dos próximos anos será essencial para evitar surpresas.
Áreas de imóvel residencial simples podem se tornar mais atraentes, pois a tributação será mais branda para imóveis menores e menos ativos.
Por outro lado, imóveis de padrão mais alto ou com localização valorizada podem ter custos tributários maiores, o que pode influenciar o preço pedido ou o mercado de segunda-mão.
Investidores com carteira de muitos imóveis vão precisar planejar se operam como pessoas físicas ou jurídicas, verificar se vale mais usar empresas ou holdings imobiliárias, e se antecipar às datas de vigência das regras.
Com o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) será criado um banco de dados nacional de imóveis, integrando registros de cartórios, prefeituras, etc., o que melhora a segurança jurídica, mas também pode permitir mais fiscalização e ajustes de valores venais ou bases de tributação que, até agora, estavam subescritos ou desatualizados.
Proprietários e pequenos investidores precisam acompanhar de perto: mesmo com proteções, os novos tributos existirão sobre algo que antes era tributado de forma mais simples; qualquer excesso de expectativa ou negligência pode gerar ônus inesperado.
Capacidade de repasse ao inquilino: se o proprietário enfrentar aumento de tributos, parte desse custo pode ser repassado indiretamente via aluguel, o que pode afetar a demanda.
Desigualdade regional: em cidades com IPTU alto, valor venal elevado ou prefeituras com dificuldades de arrecadação, o ajuste do CIB pode provocar revisões de valor venal do imóvel, incidindo sobre bases tributárias municipais.
Incerteza sobre taxas, alíquotas e mecanismos exatos de cálculo nos primeiros anos de transição — normas complementares, regulamentações e decisões judiciais podem alterar detalhes.
Mapear carteira: identificar se você se enquadra nos limites de receita ou número de imóveis para saber se vai pagar os novos tributos.
Simular cenários: estimar os custos adicionais com IBS/CBS ao longo dos próximos anos, inclusive com as alíquotas crescentes.
Revisar contratos de aluguel: onde for possível, inserir cláusulas que permitam ajuste por novo custo tributário.
Buscar orientação especializada: contadores, advogados tributaristas, corretores devem acompanhar de perto as regulamentações locais, compreender o redutor social, a base de cálculo e as exceções.
Antecipar decisões de venda ou compra conforme os prazos de aquisição ou propriedade para se aproveitar melhor os benefícios legais previstos para imóveis adquiridos antes de certos marcos.
A Reforma Tributária de 2027 representa uma virada importante para o mercado imobiliário brasileiro. Para muitos proprietários, especialmente aqueles com poucos imóveis ou locações modestas, existem salvaguardas que reduzem ou isentam a tributação adicional. Mas para quem investe em grande escala, ou atua intensamente no mercado de locação/venda, o novo regime representará aumento de complexidade — e, em muitos casos, de custo.
Para o público da Malta: vale a pena usar esse momento como oportunidade de planejamento. Antecipar decisões, revisar portfólio imobiliário, contratos e estrutura de propriedade pode significar uma grande diferença na rentabilidade futura.
