Reforma tributária introduz IVA dual e altera regras para venda, aluguel e incorporação de imóveis
Setor imobiliário se adapta à
unificação de tributos e à nova estrutura de IVA — CGE
O mercado imobiliário brasileiro enfrenta uma
transformação fiscal profunda com a implementação da reforma tributária que
introduz o Imposto sobre Valor Acrescentado (IVA), nos moldes dual — ou seja,
composto pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços, federal) e IBS (Imposto
sobre Bens e Serviços, estadual/municipal) — que substitui tributos como PIS,
Cofins, IPI, ICMS e ISS. A medida promete simplificação, mas também traz
desafios para incorporadoras, corretores, imobiliárias e investidores.
Impactos diretos no setor
imobiliário
Com a nova sistemática, operações como venda ou
locação de imóveis, corretagem, loteamento e incorporação passam a cair dentro
da base tributável do IVA dual. A incidência sobre aluguéis, antes isenta de
impostos como o ISS, agora ocorre via CBS/IBS, aumentando a carga fiscal sobre
essas receitas.
Incorporação imobiliária e
patrimônio de afetação
A reforma também altera o tratamento da
incorporação e do parcelamento do solo, especialmente no regime de patrimônio
de afetação. Incorporadoras precisam revisar contratos e estruturas
societárias, especialmente no período de transição previsto até 2032, período
durante o qual regras antigas e novas coexistirão.
Custo da locação eleva-se, mesmo
com redutores
Para receitas de locação de imóveis via holdings, a
carga tributária pode elevar-se em mais de 15%, mesmo com um redutor de 70%
sobre o IVA dual aplicado à atividade. Isso exige repensar estruturas
corporativas e buscar eficiência tributária.
O setor reage com cautela
Entidades como a Câmara Brasileira da Indústria da
Construção (CBIC) alertam para risco de pressão sobre o preço dos imóveis,
especialmente na habitação social, caso a alíquota não seja devidamente
calibrada. Elevações de carga tributária podem gerar efeitos adversos no acesso
à moradia.
Conclusão
A unificação tributária via IVA representa, ao mesmo tempo, uma possibilidade de simplificação e um desafio para o setor imobiliário. Construtoras, incorporadoras, imobiliárias e investidores devem fazer um planejamento tributário estratégico para adaptar-se às novas regras sem comprometer a competitividade ou elevar injustificadamente os preços ao consumidor.
