Com alta na demanda e valorização acima da inflação, a locação de imóveis comerciais exige preparo, atenção aos detalhes e mediação profissional para garantir segurança jurídica e financeira
O mercado de locação de imóveis comerciais vive um dos seus melhores momentos nos últimos anos. De acordo com dados do Índice FipeZap, o aluguel comercial teve alta de 1,08% em abril de 2025, acumulando valorização de 7,83% nos últimos 12 meses — desempenho acima da inflação oficial (IPCA) e do mercado de venda de imóveis, que registrou apenas 0,23% de alta no mesmo período.
Enquanto o segmento residencial continua sendo uma escolha sólida e segura, é o comercial que tem se destacado em termos de rentabilidade: o retorno médio anual do aluguel de imóveis comerciais hoje está em 6,84%, contra 5,92% no residencial. A alta procura por espaços bem localizados e a retomada do comércio físico impulsionam o setor, especialmente em cidades como São Paulo, Curitiba e Niterói.
Mas, junto às oportunidades, também surgem desafios. Ao contrário dos aluguéis residenciais — geralmente mais simples —, a locação comercial exige atenção redobrada com contratos, documentação, adequação legal do imóvel e responsabilidades compartilhadas. Especialistas apontam que o sucesso de uma locação comercial está diretamente ligado à preparação técnica e ao acompanhamento profissional.
Embora o processo de locação pareça similar à primeira vista, as diferenças são relevantes. O contrato comercial é mais longo — geralmente com validade superior a 5 anos — e permite maior flexibilidade de cláusulas, o que exige uma negociação mais criteriosa.
Além disso, enquanto imóveis residenciais raramente demandam reformas estruturais, os comerciais, muitas vezes, precisam ser adaptados à operação do negócio. Isso inclui instalações elétricas reforçadas, alvarás, acessibilidade, licenciamento junto ao Corpo de Bombeiros (AVCB) e até obras que só podem ser realizadas com autorização prévia e expressa do proprietário.
Garantias também são diferentes: os contratos comerciais costumam exigir fiadores com maior capacidade de crédito, seguros mais abrangentes e cauções específicas, o que ajuda a resguardar o locador em caso de inadimplência ou quebra contratual.
Escolher o imóvel comercial adequado vai muito além de localização e valor. É preciso alinhar estrutura, legalidade e funcionalidade ao perfil do negócio. A seguir, os principais pontos que o inquilino deve considerar antes de fechar contrato:
Estude o fluxo de pedestres, acessos, vizinhança e potencial do ponto. Verifique se há estacionamento próximo e se o imóvel atende às exigências legais para o tipo de atividade desejada.
Certifique-se de que o imóvel possui planta aprovada, alvará de funcionamento, rede elétrica adequada, acessibilidade e AVCB atualizado. A ausência de qualquer um desses documentos pode atrasar a abertura da empresa e gerar custos inesperados.
O contrato deve ser claro, personalizado e prever questões como prazo, reajustes, responsabilidade sobre obras e manutenções, direito de renovação e garantias. A assessoria jurídica é fundamental nesse processo.
Ao receber o imóvel, solicite uma vistoria completa, com fotos e laudo técnico detalhado. Isso ajuda a documentar o estado do imóvel e evitar conflitos no fim do contrato.
Caso sejam necessárias adequações, é essencial que tudo seja acordado por escrito. Definir quem arca com os custos, se as melhorias serão incorporadas ao imóvel e se haverá abatimento no aluguel evita desgastes futuros.
Além do valor do aluguel, é preciso considerar encargos como IPTU, taxa de incêndio, condomínio, seguros obrigatórios e despesas com eventuais reformas. Avalie tudo antes de fechar o contrato.
Um dos pontos mais sensíveis na locação comercial é a comunicação entre as partes. Justamente por envolver interesses distintos e valores mais altos, a relação entre proprietário e inquilino precisa ser conduzida com profissionalismo e imparcialidade.
É aí que entra o papel essencial da imobiliária como intermediadora: cabe a ela garantir que o contrato esteja bem redigido, que as vistorias sejam completas, que os direitos e deveres de cada parte estejam resguardados e que as decisões importantes (como reformas e renovações) sejam documentadas de forma adequada. Essa intermediação evita conflitos, facilita negociações futuras e dá segurança jurídica para todos os envolvidos.
Com o cenário positivo e o avanço da demanda por espaços comerciais, cresce também a necessidade de atenção aos detalhes. Para locadores e inquilinos, conhecer as particularidades desse tipo de contrato e contar com suporte técnico e jurídico qualificado é o caminho mais seguro para transformar oportunidade em resultado.
